Det forekommer ofte i erhvervslejeforhold, at der i lejekontrakter aftales vilkår om, at udlejer kan vælge at kapitalisere de lejer påhvilende istandsættelsesarbejder til et kontantbeløb og kræve det kapitaliserede beløb betalt af lejeren i stedet for at kræve arbejderne udført.
Der findes mange varianter af disse vilkår om kapitalisering, men de indebærer typisk, at lejer er forpligtet til at betale de kapitaliserede istandsættelsesudgifter, uanset om udlejer har dokumenteret et tab, og uanset om udlejer rent faktisk udfører de pågældende istandsættelsesarbejder.
Den gældende praksis fra Højesteret
Højesteret fastslog i 2009 om sådanne kapitaliseringsklausuler, at den fraflyttede lejer som udgangspunkt er forpligtet til at betale for istandsættelsesarbejder i forbindelse med lejers fraflytning, uanset om udlejer faktisk vælger at udføre de pågældende arbejder eller realiserer et tilsvarende tab.
Højesteret modificerede dog dette udgangspunkt i 2019 i en sag, hvor udlejer havde solgt ejendommen forud for lejerens fraflytning, og salgsprisen ikke var påvirket af den manglende istandsættelse. Højesteret bestemte, at i en sådan situation, hvor lejers manglende istandsættelse ikke havde haft betydning for salgsprisen, skulle udlejer dokumentere et egentligt tab for at få dækket omkostninger til udbedring af et mangelfuldt vedligeholdt lejemål.
Den omtalte praksis fra Højesteret er optrykt i Ugeskrift for Retsvæsen med domsnumrene UfR 2009.2779 H og UfR 2019.724 H.
Københavns Byrets udvidede fortolkning af rækkevidden
Hvor Højesterets dom fra 2019 omhandlede en sag, hvor den pågældende ejendom var blevet solgt, har Københavns Byret for nyligt udvidet rækkevidden af Højesterets praksis til også at omfatte tilfælde, hvor udlejer beholder og genudlejer ejendommen.
Den pågældende sag vedrørte en situation, hvor en lejer ubestridt havde misligholdt sine vedligeholdelsesforpligtelser og ikke afleveret lejemålet i den aftalte stand. Der var i lejekontrakten aftalt et vilkår om kapitalisering af de istandsættelsesarbejder, der påhvilende lejer, og udlejer havde på denne baggrund fremsat krav om lejers betaling af den kapitaliserede istandsættelse.
Lejer bestred forpligtelsen til at betale (en del af) det kapitaliserede beløb med henvisning til, at udlejer allerede havde genudlejet lejemålet, og at den nye lejer havde påtaget sig at istandsætte lejemålet. Lejer hævdede, at Højesterets praksis måtte indebære, at udlejer kun kunne kræve betaling for istandsættelsen af lejemålet, hvis udlejer dokumenterede et tab, og at udlejer ikke havde realiseret et tab, fordi den nye lejer havde påtaget sig at istandsætte lejemålet.
Udlejer gjorde på den anden side gældende, at den omtalte højesteretspraksis kun gælder i salgssituationen, hvor udlejers eventuelle tab kan aflæses direkte i købesummen, og hvor udlejer ikke vil have indtægter eller udgifter forbundet med ejendommen fremadrettet, fordi den er solgt til tredjemand. Det blev endvidere gjort gældende, at Højesterets praksis f.eks. ikke tager stilling en situation, hvor udlejer beholder og genudlejer ejendommen og løbende realiserer en lavere leje, fordi den nye lejer selv skal istandsætte lejemålet. Udlejer bestred derfor, at lejer alene skulle ifalde erstatningsansvar for et helt konkret opgjort og dokumenteret tab, fordi tabet (den lavere leje) ikke kunne opgøres henover en kortere eller specifik periode.
Københavns Byret anlagde en meget udvidet fortolkning af rækkevidden af den gældende højesteretspraksis og afsagde dom til fordel for lejer. Retten bestemte, at principperne i Højesterets praksis om kapitalisering ved salg af ejendomme også gjorde sig gældende i tilfælde, hvor et lejemål genudlejes til tredjemand, når den nye lejer har påtaget sig istandsættelsesforpligtelsen.
Østre Landsrets tilsidesættelse af den udvidede fortolkning
Eftersom Højesterets praksis efter udlejers opfattelse ikke kunne udstrækkes til også at omfatte genudlejningstilfælde, og da Københavns Byret umiddelbart ikke havde forholdt sig til, at udlejer ville realisere et stadig større tab henover tid som følge af den lavere leje, der var opnåelig på grund af lejemålets stand og istandsættelsesbehovet ved genudlejningen, blev byrettens dom anket til Østre Landsret.
Under ankesagen gentog parterne i det væsentlige deres respektive anbringender fra Københavns Byret som beskrevet ovenfor.
Østre Landsret tilsidesatte Københavns Byrets afgørelse og bestemte, at lejer skulle betale de kapitaliserede istandsættelsesarbejder som opgjort af udlejer.
Landsretten fremhævede i sin begrundelse, at betalingsforpligtelsen i henhold til kapitaliseringsaftalen ikke var begrænset til det dokumenterede tab, men omfattede alle istandsættelsesforpligtelser, der efter lejekontrakten påhvilede lejer. Dette uanset om de pågældende arbejder var udført, og hvilke omkostninger udlejer konkret havde haft hertil.
Østre Landsret tog også specifik stilling til anvendelsen af den omtalte højesteretspraksis i genudlejningstilfælde. Landsretten understregede således med henvisning til Højesterets praksis, at der i et tilfælde som det foreliggende, hvor udlejer fortsat ejede ejendommen, ikke kunne antages at gælde samme krav til dokumentation af tab, som i et tilfælde, hvor en udlejer havde solgt sin tidligere udlejede ejendom. Østre Landsret afviste således Københavns Byrets udvidede fortolkning af den nævnte Højesteretspraksis.
Vores bemærkninger
Det må i lyset af Højesterets praksis samt Østre Landsrets tilsidesættelse af Københavns Byrets udvidede fortolkning af denne ligge fast, at vilkår om kapitalisering kan håndhæves af udlejer ved genudlejning uanset eventuelle dokumenterede tab. Kapitaliseringsklausuler kan også håndhæves ved salg af en ejendom, idet man dog i salgssituationen skal være opmærksom på dokumentationen for eventuelle nedslag som følge af ejendommens stand og lignende, da der efter omstændighederne kan gælde krav om, at udlejer kun kan kræve dækning for dokumenterede tab.
Det er derfor vigtigt, at man ved udformningen af erhvervslejekontrakter med vilkår om kapitalisering af istandsættelsesarbejder er opmærksom på udformningen af disse, herunder i forhold til den senere håndhævelse af vilkårene, men også i forhold til at imødegå uenighed om eksempelvis kapitaliseringsmetoden samt proceduren for håndteringen af kapitaliseringen.
Pind & Partnere har mangeårig erfaring med udarbejdelse af erhvervslejekontrakter samt med rådgivning om og håndtering af retssager vedrørende alle dele af erhvervslejeretten. Advokat Jesper Nørgaard og advokat Anders Kalsensgaard Schmidt kan kontaktes herom.
© 2024 Pind og Partnere – Vi løser sagen – Designet af Aveo web&marketing