Hvornår er det et godt tidspunkt at sælge en andelsboligejendom

JN-SH-opt

Hvornår er det et godt tidspunkt at sælge en andelsboligejendom

Efter flere måneders forhandling har Regeringen besluttet at ændre boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Det betyder bl.a. at en investor, der køber en boligejendom, ved lejerens fraflytning først må modernisere lejligheden efter 5 år og først herefter må hæve huslejen.

Hvilken betydning har det så for en andelsboligforening?

Det fremgår af aftalen mellem Regeringen og støttepartierne, at andelsboligforeninger, der er valuarvur-deret (modsat de foreninger, der følger den offentlige ejendomsvurdering), som udgangspunkt vil blive påvirket af regelændringen, idet deres ejendomme er vurderet som private udlejningsejendomme.

For at imødegå sådanne negative konsekvenser for andelsboligejerne, har aftaleparterne givet mulighed for at fastholde valuarvurderingerne nominelt. Sådan en fastholdelse gælder i øvrigt tidsubegrænset.

For de andelsforeninger, der benytter den offentlige vurdering, som værdiansættelsesprincip, er det afta-leparternes opfattelse, at den offentlige vurdering som udgangspunkt ikke vil blive påvirket af ændringen i § 5 stk. 2, da vurderingen er fastholdt frem til, at der kommer nye vurderinger. Disse nye vurderinger forventes generelt at ligge højere end de gamle, hvorfor værdien af andelsboligforeninger reguleret af den offentlige ejendomsvurdering, som udgangspunkt ikke bliver påvirket negativt af lovindgrebet.

Er værdien af andelsboligen herefter sikret?

Det er den ikke nødvendigvis, idet der kan være væsentlige udfordringer fremadrettet med at afhænde andelsboligen, da potentielle købere ikke kan forvente at opnå en fuldstændig belåning til køb af andelen. De fleste banker vurderer, at lovindgrebet medfører et fald i værdien af andelsboligejendomme med 15-20%, og vil som følge heraf højest sandsynligt alene belåne andelene i forhold til en sådan væsentlig lave-re vurdering, hvilket kan gøre det særdeles vanskeligt, at afhænde sin andelsbolig til mindst den værdi man selv har erhvervet den for.

En mulig måde at undgå risikoen for at værdien af ens andel falder og andelshavere havner i den situation, at det kan blive vanskeligt at afhænde andelen er, at andelsboligforeningen i fællesskab sælger ejen-dommen til en investor.

Det fremgår nemlig af lovindgrebet, at den 5 årige karensperiode ikke skal gælde ved omdannelsen fra en andelsboligforening til en udlejningsejendom, hvorfor andelsboligforeningen herved formentligt friholdes for værditabet som følge af karensperioden.

En investor vil med andre ord kunne indregne muligheden for at modernisere lejligheder ved andelshavers/lejers fraflytning af ejedommen, hvilket kan fastholde en højere værdi af denne.

Ved salg af en andelsboligforening overgår andelshaverne netop til at blive lejere, og lejen fastsættes ud fra en omkostningsbestemt leje, der medfører en garanteret lav leje, idet der derved ikke er fri lejefast-sættelse for erhverver/udlejer.

En udlejer kan ikke modernisere (eller forbedre) en lejlighed, med deraf følgende væsentlige lejeforhøjel-ser, så længe de pågældende beboere forbliver i lejligheden. Det er alene ved en frivillig fraflytning, at en udlejer kan benytte sig af moderniseringsreglen i § 5, stk. 2.

Uagtet, hvad man måtte have aftalt i andelsboligforeningernes vedtægter vedrørende salg af fast ejen-dom, er det nu et lovkrav, at 4/5 af beboerne skal tilslutte sig forslaget om foreningens opløsning og overgang til lejebolig.

Sælges ejendommen til en investor, overgår andelsmedlemmerne således til at blive lejere, og bevarer deres brugsret (nu lejeret) til den bolig, hvori de bor på overdragelsestidspunktet, men vil stadig få udbe-talt et beløb fra salget, der som udgangspunkt overstiger værdien af andelsboligen, idet det i modsat fald nok ikke er interessant.

Ud over de økonomiske bevæggrunde til at opløse foreningen, kan der være andre årsager til, at en an-delsboligforening ikke længere ønsker at eksistere som andelsboligforening. Det kan fx være på grund af udfordringer med drift, administration, usikre lån, eller manglende motivation til ledelse af ejendommen, hvor det kan være svært at finde frivillige til bestyrelsen.

Hos Pind & Partnere har vi erfaring med at bistå andelsboligforeninger med sælgerrådgivning i forbindelse med salg af foreningens ejendom til en investor. Vi har de fornødne kompetencer til at bistå foreningen under hele processen, og dermed sikre den bedst mulige handel for foreningen og andelshaverne.

Inden at foreningen tager endelig stillig til, hvorvidt man ønsker at opløse foreningen, er alle vilkår for-eningens medlemmer fuldt ud bekendt, herunder vilkår for købet samt de vilkår, hvorpå andelshaverne som efterfølgende lejere tilslutter sig en aftalt lejekontrakt og ikke mindst størrelsen af lejen i de enkelte lejligheder.

Processen er sædvanligvis som følger:

Der afholdes et eller flere orienteringsmøder, hvor forholdene omkring processen og hvilke sædvanlige vilkår der måtte gælde for en konvertering forklares.

Der afholdes herefter en ekstraordinær generalforsamling, hvor der gives en bestyrelse mandat til at un-dersøge markedet for mulige købere af ejendommen, typisk til en given minimumspris og en maksimal lejepris.

Herefter afholdes en ny ekstraordinær generalforsamling, hvor der stemmes om salget på de opnåede vilkår, både for salg af ejendommen, samt vilkårene for lejeforholdene.

Såfremt 4/5 af medlemmerne tilslutter sig et salg, sælges ejendommen og overgår herefter til en udlejningsejendom.

Andelshaverne får herefter udloddet deres provenu og overgår fremadrettet til at være lejere i foreningen.

 

Læs også