Af advokatfuldmægtig Cecilie Jensen

Det sker ikke sjældent, at der under byggeprocessen opstår uenighed imellem bygherren og entrepre­nøren om berettigelsen af betalingskrav som følge af ekstraarbejder. Selvom skriftlighed ikke er en forudsætning for entreprenørens ret til betaling som følge af ekstraarbejder, kan skriftlighed have en afgørende betydning for muligheden for at dokumentere kravets berettigelse efterfølgende.

Kort om ekstraarbejder

En entreprenør vil have ret til betaling for ændrings- eller ekstraarbejder, hvis arbejderne ligger udover kontrakten. Uenighed om ekstraarbejder er en af de problemstillinger, der fører til flest tvister indenfor entrepriseretten.

Entreprenørens ret til betaling for ekstraarbejder kan f.eks. opstå, hvis udbuds­materialet er uklart eller ikke svarer til de faktiske forhold i den eksisterende bygning, eller hvis der, efter at byggeriet er gået i gang, opstår uforudsete hindringer, f.eks. fund af asbest eller anderledes jordbundsforhold.

Et betalingskrav som følge af ekstraarbejder kan også opstå, hvis bygherren under byggeprocessen benytter sig af sin ændringsret og derved pålægger entreprenøren arbejde, der ligger udover kontrakten.

En mundtlig aftale er bindende

Det følger af aftalelovens § 3, stk. 2, at mundtlige aftaler er bindende. Det medfører, at selvom flere af bestemmelserne i både AB 92 samt AB 18 forudsætter skriftlighed, f.eks. AB 18 § 6, stk. 1, hvoraf det følger, at en entrepriseaftale indgås ved skriftlig accept af det afgivne tilbud eller ved underskrivelse af en entreprisekontrakt, så er skriftlighed ingen gyldighedsbetingelse i entreprise­retten.

Hvis parterne indgår en mundtlig aftale, er denne aftale gyldig og bindende for parterne, hvilket betyder, at bygherren vil være forpligtet til at betale entreprisesummen, og entreprenøren vil være forpligtet til at levere et mangelfrit byggeri. 

Selvom skriftlighed ikke er en gyldighedsbetingelse, kan det dog være afgørende for entreprenørens mulighed for at løfte sin bevisbyrde i tilfælde af, at der efterfølgende opstår en tvist om arbejdet. 

Bevisbyrde og skriftlighed

Det er et grundlæggende princip og udgangspunkt i dansk ret, at den part, der fremsætter et krav mod en anden, skal bevise, at dette krav eksisterer. Det betyder, at hvis entreprenøren fremsætter et krav om merbetaling som følge af ekstraarbejder, skal entreprenøren bevise, at det pågældende ekstraarbejde rent faktisk er udført, og at det var berettiget.

Hvis du er entreprenør, kan det derfor anbefales, at du indfører skriftlighed i dit daglige arbejde, da dette kan blive af afgørende betydning for din mulighed for at løfte bevisbyrden. Skriftlighed kan være en underskrevet aftaleseddel, men det kan også være en efterfølgende opsum­merende mail eller SMS, eller en anmærkning i et byggemødereferat. Når kravet rejses tidligere i processen, stilles entreprenøren bevismæssigt stærkere og undgår derved, at et betalingskrav fortabes som følge af passivitet.

Foruden muligheden for at løfte bevisbyrden, kan en opsummerende mail eller SMS også være med til at sikre, at kontraktparterne har de samme forventninger, og alternativt at medvirke til at uoverens­stem­melser bringes hurtigt frem i lyset. Det kan ikke anbefales, at du som entreprenør gemmer eventuelle krav om merbetaling som følge af ændrings- eller ekstraarbejder til slutafregningen for derved at undgå drøftelser herom undervejs i byggeriet.

Kontraktvilkår om skriftlighed

Det er udbredt, at entreprisekontrakter indeholder kontraktvilkår om skriftlighed. Et vilkår om skriftlighed kunne f.eks. lyde: ”Ekstraarbejder udført uden bygherrens eller rådgiverens skriftlige accept af pris, omfang og tid honoreres ikke.”. Kontraktvilkår som disse afskærer ikke i sig selv entreprenøren fra at få ret til betaling for udført ekstraarbejder, selvom der ikke foreligger en skriftlig aftale om arbejderne.

En manglende skriftlighed vil også i dette tilfælde alene få en bevismæssig betydning, idet bevisbyrden dog vil være skærpet, hvis der i entreprisekontrakten er indført bestemmelser om skriftlighed. Der lægges i praksis vægt på, om parterne konsekvent har fulgt formkravene i kontrakten, eller om bygherren tidligere har betalt for ekstraarbejder, uden at der forelå skriftlighed.

I vurderingen af hvorvidt der er tale om ekstraarbejder, der berettiger entreprenøren til merbetaling, vil der oftest blive lagt vægt på, om arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt, om arbejdet er udført efter aftale eller om arbejdet har været nødvendigt for byggeriets færdiggørelse. I sidstnævnte tilfælde kan størrelsen på betalingskravet også spille en rolle.

Betaling for ekstraarbejde

Tvister om evt. merbetaling som følge af ekstraarbejder er oftest ikke alene begrænset til, om der er tale om ekstraarbejder, men handler oftest også om størrelsen på betalingskravet.

Har parterne ikke aftalt en fast pris for det konkrete arbejde, er udgangspunktet, at arbejdet udføres i regning, og at bygherren i overensstemmelse med princippet i købelovens § 5 må betale, hvad entreprenøren forlanger, medmindre bygherren kan dokumentere, at prisen er urimelig.

Det er således bygherrens bevisbyrde, at prisen er urimelig. Entreprenøren må fremlægge oplysninger og specificere, hvordan regningsarbejdet er opgjort, hvis bygherren anmoder herom, således at bygherren får mulighed for at vurdere prissætningen af arbejdet.

Hvis aftalen er omfattet af AB 18, så følger det af AB 18 § 24, stk. 4, at entreprenøren af egen drift skal specificere arbejdstimer, materialer og materiel, hvis entreprenøren udfører et ændringsarbejde i regning.

Kontakt

Pind og Partnere Advokater er specialiserede i rådgivning af byggeriets parter. Vi rådgiver både om forhold i kontraktfasen, herunder udarbejdelse af kontrakter og valg af entrepriseform, samt om forhold i forbindelse med efterfølgende tvister.   Hvis du har spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte os.