Gode råd til udlejer i skimmelsvampesager

Denne artikel er oprindeligt trykt i Erhvervsmagasinet huset i december 2010. Læs artiklen i pdf. her.

Skimmelsvamp kan medføre store udgifter for udlejere, hvis de bliver pålagt at skulle give et forholdsmæssigt afslag i lejen eller betale erstatning. Der kan være mange penge at spare, hvis man ved, hvordan man skal forholde sig i situationer med skimmelsvamp.

Formålet med artiklen er at gøre udlejere opmærksomme på foranstaltninger, som kan mindske risikoen for skimmelsvamp og dermed også begrænse udlejers udgifter i skimmelsvampesager.

Gode råd til forebyggelse af skimmelsvamp

Skimmelsvamp opstår på grund af for høj luftfugtighed. Høj luftfugtighed kan skyldes mangler ved selve bygningen, lejeres brug af lejligheden eller en kombination af begge.

Med hensyn til bygningens konstruktion skal udlejer sørge for vedligeholdelse og sikre muligheden for tilfredsstillende ventilationsforhold i boligerne.

Med hensyn til brugen af boligen er det centrale råd, at udlejer kan gøre lejer opmærksom på hvorledes boligen skal anvendes for at undgå skimmelsvamp. Udlejer kan i husordenen for eksempel kræve, at lejere foretager mindst én daglig effektiv udluftning af 10 minutters varighed. Desuden kan udlejer kræve, at tørring af tøj ikke må forekomme i lejlighederne men i ejendommens tørrekælder (hvis en sådan findes). Udlejer kan endvidere ved indflytningen vise, hvor der er risiko for udvikling af skimmelsvamp i netop det lejemål, idet en pjece om alle forholdsregler ikke giver denne konkrete information. Udlejer kan også i lejekontrakten indsætte en tegning over lejligheden og markerer væggene med forskellige farver alt efter hvor stor en risiko for skimmelsvamp der er ved de forskellige vægge.

Udlejer har altså mulighed for at undgå skimmelsvamp eller i hvert fald mindske risikoen for skimmelsvamp, hvis ovennævnte foranstaltninger foretages. Flere informationer om skimmelsvamp og om hvordan skimmelsvamp kan forebygges kan desuden findes på hjemmesiden www.skimmel.dk.

Når der opstår mistanke om skimmelsvamp

Hvis lejer har mistanke om skimmelsvamp, skal udlejer undersøge forholdet hurtigst muligt. Ellers risikere udlejer at blive erstatningsansvarlig overfor lejer.

I GD2005/49Ø var udlejer ikke erstatningsansvarlig for personskade. I december 1999 henvendte lejer sig til udlejer med mistanke om skimmelsvamp. Udlejer opsatte en fugtmåler og sendte resultaterne af sted den 6. januar 2000. Resultaterne viste en for stor luftfugtighed. En undersøgelse iværksat af udlejer viste uacceptabel skimmelsvamp. Under hensyn til udbedringsomkostningerne skulle sagen forelægges udlejers bestyrelse. I juli 2000 klagede lejer over for langsommelig behandling og krævede bl.a. erstatning. Boligretten mente ikke, at der forelå ansvarspådragende forhold fra udlejers side.

I TBB2007.673Ø var udlejer erstatningsansvarlig for personskade. Uanset anbefalinger i 1999 blev der først foretaget undersøgelser i august 2000 og udbedringer først udført i december 2000.

Dommene illustrerer, at udlejer kan blive fri for erstatning for personskade, såfremt han reagerer med det samme.

I TBB1999.376 var udlejer ikke erstatningsansvarlig for personskade. Udlejer var imidlertid erstatningsansvarlig for flytte- og opbevaringsudgifter. Der var opstået ulemper for lejers brugsret pga. forhold som udlejer var ansvarlig for.

Selvom udlejer ikke havde handlet ansvarspådragende, var udlejer erstatningsansvarlig for flytte- og opbevaringsudgifter. Udlejer kan således pålægges erstatningsansvar på objektivt grundlag, idet udlejer er den nærmeste til at bærer ansvaret, selvom han ikke har handlet ansvarspådragende.

Når skimmelsvamp er konstateret

Hvis forholdet ikke skyldes lejers adfærd, skal udlejer udbedre forholdet hurtigt. Dette har bl.a. betydning for omfanget af lejers krav på forholdsmæssigt afslag.

I TBB2007.703Ø var der tale om en oprindelig værdiforringende mangel. Lejer havde krav på forholdsmæssigt afslag for hele perioden, idet udlejer ikke havde udbedret forholdet.

I GD2007/07Ø havde lejer ikke krav på forholdsmæssigt afslag for hele lejeperioden, idet udlejer havde afhjulpet forholdet.

Konklusion

Udlejere skal være opmærksomme på forhold, som kan medføre skimmelsvamp, og foretage ovennævnte foranstaltninger for at undgå dette. Ved mistanke om skimmelsvamp, må udlejer hurtigt undersøge forholdet. Hvis skimmelsvamp konstateres og forholdet ikke skyldes lejers adfærd, må udlejer forsøge at udbedre manglen.

Det kan være en god ide at rådføre sig med professionelle rådgivere, således at skaden bliver håndteret korrekt fra begyndelsen af såvel teknisk som juridisk. En forkert håndtering af problemet kan ende med at blive en bekostelig affære økonomisk. Men også forholdet mellem udlejer og lejer kan tage skade. Og grundlæggende er alle udlejere interesseret i at have tilfredse lejere.

Læs også