Projektkøb af ejerlejligheder

Projektkøb af ejerlejligheder

Ved projektkøb køber du en lejlighed, som endnu ikke er bygget. Derfor skal du gennemgå salgspapirerne særligt omhyggeligt, inden du køber den.

FAKTA | Ajourførtdato: onsdag d. 16 april 2014
forfattere Af: formidlingschef Kristine Virén journalist Lisette Lykke Andersen advokat, forfatter Simon Heising advokat, forfatter Anders Troelsen journalist Line Jensen

Hvad er et projektkøb af en lejlighed?

Kendetegnende for et projektkøb er, at den lejlighed du køber, for det meste kun er på tegnebrættet, når du og sælger indgår handlen. Projektejendomme sælges nemlig ofte, langt før entreprenøren er begyndt at bygge. Lejligheden vil desuden i mange tilfælde være en del af et større projekt, hvor byggeriet er så fremskredent, at du kan se byggeriets konturer og måske ligefrem besøge en af de første lejligheder i projektet.

Nogle af de store projekter har lavet en mock-up, dvs. en 1:1 udstilling af en lejlighed, så du kan få en idé om, hvorvidt lejligheden er noget for dig. Lejligheden ligger ofte i en skurvogn eller i en pavillon.

Da du som regel ikke har mulighed for at besøge præcis den lejlighed, som du køber, betyder det, at du skal være ekstra kritisk over for salgsmaterialet, inden du skriver under på en købskontrakt.

Hvordan er forløbet typisk ved et projektkøb?

Ved et projektkøb kan det tage lang tid fra handel til indflytning – blandt andet på grund af forsinkelser i byggeprocessen. Arkivfoto.

Da projektlejligheder kun sjældent er opført på handelstidspunktet, gælder det som køber om at væbne sig med tålmodighed. Der kan nemlig gå lang tid, fra du har skrevet under på købsaftalen, til du endelig kan flytte ind. Du kan også risikere, at overtagelsesdagen rykkes op til flere gange på grund af forsinkelser i byggeriet.

Der kan være stor forskel på vilkårene i købsaftalerne. De fleste købsaftaler indeholder dog en bestemmelse om, at du som køber skal betale en mindre udbetaling på typisk minimum 30.000 kr., når du skriver under på købsaftalen.

Samtidig skal din bank stille en bankgaranti for resten af købesummen. På overtagelsesdagen vil bankgarantien blive erstattet af en deponering af restkøbesummen i sælgers pengeinstitut.

Senest på overtagelsesdagen, dvs. den dag, hvor du skulle kunne flytte ind i lejligheden, skal du gennemgå lejligheden sammen med sælger for at tjekke eventuelle mangler. Hvis der er større mangler, vil det kunne udskyde overtagelsesdagen, afhængigt af hvordan købsaftalen er formuleret. Der bør i købsaftalen være aftalt, at man som køber kan tilbageholde et beløb, der svarer til udgifterne for at få udbedret fejl og mangler, der fremgår af afleveringsforretningen.

De fleste købsaftaler ved projektsalg indeholder bestemmelser, som betyder, at sælger kan vente med at udbedre mindre mangler til 1-års-gennemgangen. Normalt hæfter sælger ved salg af fast ejendom for mangler i op til 10 år. Man kan som regel ikke få ejerskifteforsikring på nybyggeri.

Ved projektsalg vil sælger næsten altid have begrænset sit ansvar til 5 år efter overtagelsesdagen.

Hvis du skriver under på en købsaftale af en projektlejlighed, er det vigtigt, at du sikrer dig, at sælger også skriver under. Så længe købsaftalen ikke er underskrevet af sælger, har du nemlig ikke en bindende aftale.

Hvilke særlige risici løber du ved projektkøb?

Det korte svar er, at du som køber altid skal kontakte en advokat, før du skriver under på en købsaftale. Alternativt kan du sørge for at få indføjet et advokatforbehold i købsaftalen. Det vil sige, at købsaftalen ikke er bindende, før din advokat har godkendt den.

Som køber skal du bl.a. være opmærksom på følgende:

  • Er sælger en kendt aktør på markedet? (Kan sælger gennemføre byggeriet?)
  • Skal der opføres andet byggeri i området, som kan få indflydelse på fx udsigten eller nærmiljøet?
  • Kan sælger frit ændre i materialevalg, hårde hvidevarer, farver m.v.?
  • Kan sælger frit udskyde overtagelsesdagen, og kan du af den grund forlange dagbøder og erstatning?
  • Hvor skal du bo, hvis sælger udskyder overtagelsesdagen?
  • Er der dagbøder for forsinkelse, og kan de dække dine udgifter til midlertidig beboelse?
  • Hvornår er lejligheden klar til overtagelse? (Hvilke fejl og mangler skal køber acceptere?)
  • Hvor lang tid hæfter sælger for mangler, og stiller sælger garanti for, at manglerne bliver afhjulpet?
  • Er ejerforeningens budget realistisk?
  • Er der mulighed for at tilbageholde penge til fejl og mangler er udbedre
  • Finansiering. Rentestigning og kursændringer kan gøre lejligheden dyrere end først antage

I forbindelse med at du overtager lejligheden, vil det altid være en god idé at få hjælp af en bygningssagkyndig som din uvildige rådgiver i forbindelse med gennemgang for eventuelle fejl og mangler. En bygningssagkyndig kan med realistiske øjne se på, hvorvidt fejl og mangler er af marginal kosmetisk karakter og dermed inden for de tolerancer, som findes i byggeriet, eller om de er så grelle, at sælger bør udbedre dem. Endvidere kan den bygningssagkyndige rådgive om udbedring, så du på den måde har nemmere ved at sikre, at eventuelle fejl og mangler efterfølgende også udbedres korrekt.

I flere af de boliger, der bliver solgt som projektsalg, er der ikke bopælspligt. Det betyder, at du kan anvende boligen som en ekstra bolig eller som en fritidsbolig. Der vil dog ofte være bopælspligt ved det næste salg, altså for den som du evt. sælger boligen videre til på et senere tidspunkt.

Læs også