Lov om byggeskadeforsikring

Denne artikel er oprindelig trykt i Erhvervsmagasinet huset i august 2008. Læs artiklen i pdf. her.

Indledning

Forbrugerbeskyttelse er i fokus i disse år. Som konsekvens af de mange sager med byggeskader, herunder særligt skimmelsvampeskader forårsaget af byggeboom, har lovgiver valgt at pålægge bygherrerne at tegne en byggeskadeforsikring til dækning af væsentlige byggeskader. Ideen med loven er, at beboerne (forbrugerne), i den 10-årige forsikringsperiode, kan anmelde byggeskaderne direkte til forsikringsselskabet, der herefter med fradrag af en selvrisiko dækker væsentlige byggeskader. Reglerne er gennemført med hjemmel i byggeloven, kapitel 4A og trådte i kraft den 1. april 2008. De nærmere regler fremgår af bekendtgørelse nr. 1292 af 24. oktober 2007. Forsikringstilbud og efterfølgende tegning af en byggeskadeforsikring er en betingelse for at få henholdsvis byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse. Indholdet af bekendtgørelsen vil blive beskrevet i det følgende.

Hvem er omfattet af reglerne om byggeskadeforsikring?

Forsikringspligten omfatter bygherrer, der opfører ny bebyggelse, som hovedsagelig skal anvendes til beboelse. Fritidshuse, timeshare-lejligheder til feriebrug mv. er således ikke omfattet af forsikringsordningen, når de ikke lovligt kan anvendes til helårsbeboelse. Bygherren er forpligtet til at forsikre bebyggelsen mod byggeskader, der har deres årsag i forhold ved opførelsen af byggeriet. Bygherren skal afholde udgiften til forsikringspræmien.

Forsikringspligten gælder ikke for

  1. offentlige bygherrer,
  2. bygherrer, der opfører bebyggelse, som er dækket af Byggeskadefonden, herunder også byfornyelse,samt
  3. bygherrer, der opfører bebyggelse, som ikke er helårsbeboelse.

Forsikringspligten gælder heller ikke for 4) forbrugere, når bebyggelsen hovedsageligt er bestemt til beboelse for forbrugeren. Imidlertid vil forsikringspligten gælde, såfremt forbrugeren indgår aftale med en erhvervsdrivende om, at den erhvervsdrivende opfører eller forestår opførelsen af bebyggelsen, idet den erhvervsdrivende i så fald vil anses for at være bygherre efter denne lov. Dette gælder også i den situation, hvor den erhvervsdrivende betinger aftalen af, at forbrugeren indgår aftale med en eller flere nærmere angivne erhvervsdrivende om delvis opførelse af bebyggelsen. Med andre ord gælder forsikringspligten ikke, hvis forbrugeren opfører sin bebyggelse i fagentreprise.

Krav til forsikringsdækningen

Såfremt et forsikringsselskab vælger at udbyde en byggeskadeforsikring, skal de opfylde en minimumsdækning, der beskrives nedenfor. Denne minimumsdækning kan ikke fraviges til skade for den sikrede. Forsikringsselskabet kan dog stille rimelige og nødvendige krav om skadesforebyggende tiltag ved afgivelse af deres forsikringstilbud. Det kan f.eks. være krav om kvalitetssikring under byggeriets opførsel. Forsikringsselskabet kan også kræve, at bygherren stiller sikkerhed for afhjælpning af byggeskader, der konstateres ved afleveringen af bebyggelsen, hvad enten det sker fra entreprenøren til bygherren eller fra bygherren til en køber, der ikke er den første sikrede. Den første sikrede er den, der ejer bebyggelsen, efter at denne første gang lovligt er taget i brug. Tegnes forsikringen af en bygherre, der ikke er den første sikrede, kan forsikringsselskabet kræve, at bygherren stiller sikkerhed for afhjælpning af byggeskader, der konstateres ved afleveringen af bebyggelsen fra bygherren til den første sikrede.

Hvad forstås ved en byggeskade?

Ved skade forstås; „brud, lækage, deformering, ødelæggelse eller svækkelse i bygningen, som har årsag i forhold ved opførelsen af bebyggelsen, og som er væsentlig“. Forsikringen dækker også „andre fysiske forhold, herunder forekomst af fugt, skimmelsvamp eller emissioner fra materialer, der har årsag i forhold ved opførelsen af bebyggelsen, og som på afgørende måde nedsætter brugbarheden af bygningen“. Endelig dækker forsikringen; „fysiske forhold ved bebyggelsen, som giver nærliggende risiko for byggeskade…“. Definitionen af nærliggende risiko for byggeskade er, at der „… erfaringsmæssigt vil udvikle sig en byggeskade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger“. Når det skal vurderes, om der foreligger en byggeskade, skal det overvejes, „…om forholdet har eller må vurderes at få betydning for personers sikkerhed eller sundhed, om arbejdet er udført fagmæssigt korrekt, samt om offentlige forskrifter er overholdt“. Denne bestemmelse omhandler også skimmelsvampeskader. Til bekendtgørelsen er der udarbejdet et bilag 1, hvor der er opstillet en række eksempler på, hvad der indgår i vurderingen af, om der foreligger en byggeskade. Eksemplerne er ikke udtømmende. Uanset at skadestypen er oplistet, skal der foretages en konkret juridisk vurdering i hver enkelt sag af, hvorvidt der er tale om en væsentlig skade og dermed en dækningsberettiget skade i forsikringsretlig forstand.

Hvad dækker forsikringen?

Forsikringen dækker udgifter til udbedring af byggeskader, udbedring af følgeskader, der har betydning for bebyggelsens brugbarhed, rimelige og nødvendige udgifter til juridisk og teknisk bistand i forbindelse med konstatering af skader, rimelige og nødvendige udgifter til teknisk bistand i forbindelse med udbedring af skader, udgifter til afholdelse af syn og skøn efter forudgående aftale med forsikringsselskabet, rimelige udgifter til nødvendig genhusning i indtil 12 måneder, og rimelige udgifter til nødvendig flytning og opmagasinering af privat indbo i indtil 12 måneder. Dækningen omfatter tillige byggeskader på faste installationer, der hører til bebyggelsen, og som er nødvendige for, at bebyggelsen kan fungere efter sit formål. Endvidere dækkes byggeskader på udbedringsarbejder, hvortil forsikringsselskabet har ydet dækning, når byggeskaden opstår og anmeldes inden for forsikringens dækningsperiode. Forsikringsselskabet har alene pligt til at dække en byggeskade, hvis byggeskaden udbedres. Hvis det er nødvendigt for at forebygge nye byggeskader, kan forsikringsselskabet stille krav om ændringer i bygningsdeles konstruktioner i forbindelse med udbedringen.

Undtagelser for forsikringsdækning

Forsikringsselskabet har mulighed for at undtage byggeskader fra forsikringsdækningen, når alle nedenstående betingelser er opfyldt. Årsagen til byggeskaderne skyldes i væsentligste grad, at sikrede selv har udført eller ladet arbejdet udføre. Den sikrede må ikke være den, som har tegnet forsikringen. Det skal klart fremgår af aftalen mellem bygherren og sikrede, hvilke arbejder den sikrede skal udføre eller lade udføre. Bygherren skal forud for aftalen med sikrede have aftalt at sikrede selv skal udføre arbejdet på bebyggelsen. Bygherren skal have gjort sikrede bekendt med, at byggeskader som følge af dette eget arbejde er undtaget fra forsikringsdækningen. Endelig skal det klart fremgå af forsikringspolicen, hvilke arbejder sikrede har udført eller har ladet udføre. Det er forsikringsselskabet, der har bevisbyrden for, at sikrede er gjort bekendt med ovennævnte undtagelser fra forsikringsdækningen.

Hvad dækker forsikringen ikke?

Forsikringen dækker ikke byggeskader på udendørsarealer og indretninger på disse, f.eks. svømmebassiner, terrasser og legepladser. Bygninger med et bebygget areal på mindre end 10 m² er heller ikke omfattet af forsikringsdækning. Dette gælder ligeledes udestuer, garager, carporte og skure, som ikke lovligt kan anvendes til beboelse, og hvor fundamentet ikke er udført i frostfri dybde. Hvis forsikringsselskabet godtgør, at byggeskaden skyldes „… manglende vedligeholdelse eller andre mangelfulde forhold i bygningsdriften, at forholdet alene består i udløb af bygningsdelens, konstruktionens eller materialets sædvanlige levetid, ydes der ikke dækning“. Det samme gælder, hvis „… byggeskaden hidrører fra arbejder, som sikrede selv har udført eller ladet udføre, at byggeskaden har udviklet sig, fordi det på grund af sikredes forhold ikke har været muligt at gennemføre eftersyn, selvom forsikringsselskabet har udvist rimelige bestræbelser på at søge eftersynet gennemført eller at byggeskaden skyldes skadevoldende egenskaber ved et produkt eller en konstruktion, som det på grundlag af den videnskabelige og tekniske viden på det tidspunkt, hvor produktet blev benyttet, eller konstruktionen blev udført, ikke var muligt at opdage“. Såfremt en byggeskade har udviklet sig efter det tidspunkt, hvor den burde være anmeldt til forsikringsselskabet, er det muligt for forsikringsselskabet at afvise at yde dækning til den del af byggeskaden, der har udviklet sig på grund af den sene anmeldelse. Der skal imidlertid være tale om en udvikling af et vist omfang. Forsikringsselskabet yder heller ikke dækning til driftstab og andet indirekte tab.

Hvornår kan forsikringsselskabet afvise at dække en skade?

Hvis forsikringsselskabet godtgør, at en anmeldt byggeskade burde være opdaget ved afleveringen af bebyggelsen til sikrede, kan forsikringsselskabet afvise at yde erstatning eller reducere erstatningen, såfremt dette udtrykkeligt fremgår af forsikringstilbuddet og forsikringspolicen. Denne undtagelse gælder imidlertid kun, hvis forsikringen er tegnet af sikrede eller hvis sikrede er koncernforbundet med den bygherre, som har tegnet forsikringen. Forsikringsselskabet kan tillige afvise at yde dækning til udgifter til udbedringsarbejder, der er igangsat, inden at sikrede har modtaget afgørelse om, at byggeskaden er dækningsberettiget, med mindre der er tale om udgifter til afhjælpningsforanstaltninger, som har været uopsættelige af sikkerhedsmæssige grunde eller nødvendige for at afværge eller begrænse en byggeskade.

Hvornår kan forsikringsselskabet ikke afvise at dække en skade?

Forsikringsselskabet kan ikke afvise at yde dækning eller begrænse dækningsomfanget alene under henvisning til, at sikrede ikke har anmeldt en byggeskade uden ugrundet ophold, hvis forsinkelsen ikke er urimelig og skyldes, at sikrede har søgt udbedring gennemført på grundlag af indgåede entrepriseaftaler, rådgiveraftaler, købsaftaler eller lignende aftaler. Såfremt sikrede har forsøgt at indgå aftale om udbedring af byggeskader, men disse arbejder ikke er blevet udført, dækker forsikringen endvidere udgifter til udbedring af disse byggeskader. Forsikringsselskabet kan ikke afvise at yde dækning til sikrede eller reducere erstatningens størrelse selvom forsikringstageren, der har tegnet forsikringen, og som ikke er sikrede, har afgivet urigtige forsikringsoplysninger ved forsikringsaftalens indgåelse. Heller ikke, hvis den pågældende ikke har opfyldt de betingelser, der blev fastsat af forsikringsselskabet for tegning af byggeskadeforsikring.

Selvrisiko

Selvrisikoen kan højst udgøre 10.000 pr. byggeskade, pr. boligenhed eller erhvervsenhed. Er der flere byggeskader, kan selvrisikoen højst udgøre 20.000 kr. pr. boligenhed eller erhvervsenhed i forsikringens løbetid. Beløbene reguleres hver 3. år i henhold til nettoprisindekset første gang den 1. januar 2011.

Krav til bygherren efter anmeldelse af skade

Når forsikringsselskabet har modtaget en anmeldelse af en byggeskade, skal det orientere bygherren herom og opfordre bygherren til at få udbedret byggeskaden inden for rimelig tid. Dette gælder ikke, hvis byggeskaden helt åbenbart ikke er dækningsberettiget. Forsikringsselskabet er ikke pligtig til at udbedre en byggeskade, inden bygherren har haft mulighed for at foretage udbedring af byggeskaden.

Opgørelse af erstatningen

Erstatningen opgøres til dagsværdi. Erstatningen kan reduceres efter almindelige erstatningsretlige principper, herunder hel eller delvis udløb af levetiden, sparede driftsudgifter, opnåelse af forbedringer.

Eftersyn

Forsikringsselskabet foretager 2 eftersyn af bebyggelsen i forsikringens løbetid, et 1-års eftersyn og et 5-års eftersyn. 1-års eftersynet afholdes 5 måneder efter, at forsikringen er trådt i kraft. 5-års eftersynet afholdes tidligst 4 år efter, at forsikringen er trådt i kraft. Forsikringsselskabet er forpligtet til at foretage eftersyn og indsende en fyldestgørende eftersynsindberetning eller skadesoversigt til Erhvervs- og Byggestyrelsen inden for de i bekendtgørelsen fastsatte frister. Gør de ikke det, har forsikringsselskabet en frist på 3 uger til at foretage eftersyn eller indsende en fyldestgørende eftersynsindberetning og skadesoversigt. Gør forsikringsselskabet ikke det, rekvirerer Erhvervs- og Byggestyrelsen et eftersyn på forsikringsselskabets regning. Forsikringsselskabet skal underrette sikrede om afholdelse af eftersyn i rimelig tid forud for gennemførelsen. Forsikringsselskabet skal have adgang til bebyggelsen samt mulighed for at foretage nødvendige prøver og målinger. Sikrede skal i udlejningsejendomme indkalde mindst en repræsentant for beboerne til at deltage i eftersynene. Er det en ejendom med beboerrepræsentation eller talsmand for lejerne, jf. lejeloven, indkaldes beboerrepræsentationen eller talsmanden for lejerne.

Offentliggørelse

På internettet vil Erhvervs- og Byggestyrelsen offentliggøre oplysninger om de virksomheder, der har udført eller medvirket til udførelsen af arbejder, hvor der er konstateret en dækningsberettiget byggeskade. Det vil ske med oplysninger om firmanavn, adresse og cvr.nr. Offentliggørelsen kan omfatte totalentreprenører, hovedentreprenører, fagentreprenører, rådgivere, der har udført eller medvirket til udførelsen af arbejder, projekterende rådgivere samt materialeleverandører. De nærmere regler omkring kravene for offentliggørelse er nøje beskrevet i bekendtgørelsen.

Særligt om skimmelsvamp

Af de eksempler på væsentlige skader, som bilag 1 til bekendtgørelsen nævner, der direkte omhandler skimmelsvampeskader, kan nævnes:

„Synlig skimmelsvamp i beboelses- eller opholdsrum, herunder køkken og bryggers, på et areal større end 400 cm²,uanset om skimmelsvampen forekommer samlet eller pletvis.“

„Synlig skimmelsvamp, uden forbeboelses- eller opholdsrum, der udgør en generel og ikke ubetydelig risiko for sundhedsskade som følge af luftstrømme til beboelses- eller opholdsrum og/ eller skimmelsvampens placering i forhold til beboelses- eller opholdsrum.“.

„Skjult skimmelsvamp, der udgør en generel og ikke ubetydelig risiko for sundhedsskade som følge af luftstrømme til beboelses- eller opholdsrum og/ eller skimmelsvampens placering i forhold til beboelses- eller opholdsrum.“.

Derimod dækker forsikringen ikke skimmelsvamp som følge af uhensigtsmæssig brugeradfærd, herunder for eksempel manglende udluftning i forbindelse med tørring af tøj indendørs. Men det er vigtigt at holde for øje, at bilag 1 alene er eksempler og ikke en udtømmende liste for, hvad der kan betragtes som væsentlige byggeskader ved en ejendom. Det skal, som nævnt ovenfor, i hver enkelt sag vurderes, om der er tale om en væsentlig skade, der er dækket af forsikringen. Der kan således være tilfælde, hvor byggeskadeforsikringen dækker udbedringen af skimmelsvampeangreb, der er under 400 cm².

Afsluttende bemærkninger

Da forsikringsordningen kun for relativt nylig er trådt i kraft, har vi ingen praktiske erfaringer med, hvorledes forsikringsselskaberne har tænkt sig at administrere ordningen. Vi ved derfor heller ikke om risikoen for offentliggørelse af navnene på entreprenører, rådgivere og materialeleverandører, der medvirker til byggeskader, har en opdragende effekt. Det må tiden vise. Nogle af branchens udfordringer, herunder det kraftige byggeboom, der har resulteret i mange byggeskader, har dog løst sig selv som følge af den økonomiske afmatning. Med hensyn til dækningsomfanget har de forsikringsselskaber jeg har talt med tilkendegivet, at man under vurderingen i overvejende grad vil føle sig forpligtet af bilagseksemplerne, også selvom man ikke med sikkerhed, ud fra en klassisk juridisk fortolkning, er forpligtet til at anerkende en byggeskade. Det kan umiddelbart være godt nyt for forbrugerne. Dog vil konsekvensen heraf være, at forsikringspræmien må forventes at blive høj, og forbrugeren vil i sidste ende være den, som kommer til at betale for den merudgift ved et nybyggeri. Det er min vurdering, at loven vil sikre et øget fokus i hele byggebranchen på at undgå skimmelsvampeskader. Der vil imidlertid gå flere år inden vi ved, om loven virker efter hensigten, eller om der blot er etableret et fordyrende led i byggeriet for forbrugeren.

Læs også