Fokuser på tabet, hvis sælger har fortiet oplysninger ved salg af ejendom

Købere af udlejningsejendomme oplever fra tid til anden, at der ikke gives fuldstændige eller måske ligefrem fejlagtige oplysninger, i forbindelse med gennemgangen af ejendommens dokumenter inden købet.

Som udgangspunkt har sælger en loyaloplysningspligt til at oplyse en potentiel køber alle relevante oplysninger, som en sælger bør sige til sig selv, kan have betydning for en købers vurdering af købet.

Det vil ofte være i købers interesser at få afdækket eventuelle uklarheder med indeståelser fra sælger.

Selvom det kan konstateres, at sælgeren bevidst eller ubevidst har tilbageholdt oplysninger, der umiddelbart må betragtes som væsentlige for en køber af ejendommen, er det ikke altid sikkert, at en køber kan opnå erstatning af sælgeren som følge heraf.

Denne problemstilling er behandlet i en dom TBB 2015.390, hvor sælger havde indgået ulovlige lejeaftaler med lejerne i ejendommen. LLO gjorde gældende, at den af sælger opkrævede leje var for høj, beregnet forkert, og lejen blev overfor lejerne i ejendommen nedsat ved et forlig.

Dette medførte, at det afkast køber forventede ved erhvervelse af ejendommen ikke længere var muligt at opnå. Spørgsmålet var derfor, om køber på grundlag heraf kunne kræve erstatning af lejer eller den advokat, der havde medvirket ved salget.

Både sælger og advokat blev dømt i byretten. Landsretten fastslog , at selvom lejerne fik nedsat deres leje, som følge af en forkert beregning, var det ikke godtgjort, at lejen på handelstidspunktet var ulovlig. Landsretten fastslog som følge heraf, at køber ikke havde lidt et tab.

Det er med andre ord ikke tilstrækkeligt at konstatere, at sælger, ved at fortie oplysninger eller fremkomme med urigtige oplysninger, har tilsidesat en loyaloplysningspligt.

For at opnå erstatning efter dansk ret, skal der først og fremmest være konstateret, og ikke mindst dokumenteret, et tab.

Købere, der befinder sig en sådan situation, bør således fokusere en del på at dokumentere et sådant tab.

Det kan eventuelt ske ved udmeldelse af et syn og skøn, hvor en erhvervsmægler udtaler sig om ejendommens værdi på handelstidspunktet.

Manglende afkast er som det fremgår af ovennævnte dom ikke nødvendigvis erstatningsgivende, idet der kan være tale om skuffede forventninger, der ikke udløser en erstatning.

Læs også